在美打拼十年後,他說出瞭美國房產的真相

老周,北京人,在北京四中讀瞭六年,大學去瞭外經貿,後來在美國德州拿下瞭金融碩士學位。

畢業後留美工作有十多年瞭,曾就職美國能源部,也做過房地產生意,對加州的洛杉磯和舊金山、華盛頓州的西雅圖、佐治亞州的亞特蘭大都很熟悉。

上個周他回國,我們聊瞭美國房產的投資,也希望從老周,一個在美打拼十年的老華人的角度,給大傢一些投資參考和建議。

1

中國炒房客的想法,

已經落伍瞭

——

我在中國長大,又去美國打拼瞭十年,自認為對中國和美國都有所瞭解,如有不周全的地方,歡迎探討。

我發現中國人買房隻關心一個問題,就是房價還會不會漲,甚至期待能再復制二十年前買房的暴利。

坦白說,現在沒有一個國傢和城市能做到。如果越南和柬埔寨現在的房價不是幾萬,而是幾千,那倒有搏一把的機會。

所以我有時候會覺得,中國炒房客有些落伍瞭。

美國人不像中國人那麼愛買房子,但也有一批投資客很會玩房地產,而且無論牛市熊市,都能賺得盆滿缽滿。

業內把他們稱為租賃投資派,最典型也最成功的代表就是山姆·澤爾。

就是這個老頭,圖片來自百度百科

20世紀70年代,美國大部分房產投資者都是“買房—翻新—出售套現”,隻要房子及時脫手,就有不錯的利潤。但這隻適合行情好的時候,一旦行情不好房子賣不出去,資金鏈就會斷裂。

1973年就是這樣,美國房價受石油危機的影響全線崩潰,沒人願意買房。很多房產投資者甚至開發商,都隻能眼睜睜舍棄那些好項目。

山姆·澤爾恰恰相反,他主要靠租金獲利,一直有不錯的現金流,即便熊市也是如此(人們可以不買房,但租房生活)。

於是他大肆抄底買房,甚至做過首付一美元買房的生意。

1976年,美國樓市逐漸進入繁榮期。山姆·澤爾低價買入的房子爆炸式增值,個人資產也增長到30億美元,被稱為“墳墓舞者”。

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以山姆·澤爾為代表的這種投資模式,就是我們說的價值投資,更看重價值投資面,而不懼牛市熊市。

過去中國樓市一直漲漲,以至於大傢隻知道“買房-漲價-賣房”,而忽視瞭價值投資。現在,帶著這種投資觀念進入美國市場是很危險的。

像美國這樣開放、健全的房地產市場,價值投資遠比一錘子買賣更靠譜,也更賺錢。

2

我有200萬,

夠去美國買房嗎?

——

這段時間,我還發現一個問題,就是有些投資客對美國房價完全沒概念。我剛回國和朋友小聚的時候,飯桌上有個拆遷戶問我:

“我想在美國買套房投資用,但現在手頭隻有200W(人民幣),你看夠嗎?”

說實話,這是典型的“隻有錢,啥也不懂”,俗稱小白。這樣去投資如果沒遇到靠譜中介,都得挨宰。

大部分人對“美國房子很貴”的印象,幾乎都來自紐約、舊金山、加州。這些地方都是華人去美國的第一站,名氣大、經濟好、發展快,非常適合華人居住(前提是有錢的華人)。

粗暴點說,這些地方相當於中國的北上廣深,房產中位數都在50W刀以上,一直盤踞在全美房價金字塔的最頂層。由於信息不對等,很多人把這個價位當成瞭整個美國的房價水平,這是非常不合理的。

加州中位數:54.8W美元(Zillow)

紐約中位數:68W美元(Zillow)

舊金山中位數:137.8W美元(Zillow)

美國大部分城市的房價是什麼水平呢?

今年2月,美國房子中位數是22.6W美元(約150萬人民幣),相當於200萬人民幣可以在美國很多地方全款買別墅。

全美中位數:22.6W美元(Zillow)

所以,美國房子,根本沒你想的那麼,不要輕易抹殺自己的投資機會。

3

美國房子到底怎麼買,

才能賺錢?

——

我回國以後,好多人問我美國房子怎麼賺錢……這裡說下最核心的吧。

就像前面說的,價值投資更靠譜,也更賺錢。那麼價值投資主要考慮什麼呢?

首先是投資成本和租金回報。美國房產有一個笑臉投資地帶,是投資價值相對較高的地區。我們就直接從這裡入手,目前他們的房價水平大致是這樣的:

PS:數據來自zillow,為2019年2月各都會區房價中位數;

圖中標註的是全款價格,美國房子一般能貸款5成左右。

笑臉投資地帶的房子,按房價可以分為兩類:

第一類價格比較高,中位數都在50W美元以上,比如西雅圖、舊金山、洛杉磯、波士頓、紐約,租金回報率在3-4%左右,優勢在於穩定安全,保值好,適合自住以及土豪人群。

第二類價位比較低,中位數多在20-30W之間,比如達拉斯、休斯頓、奧蘭多、邁阿密、亞特蘭大,租金回報在5%以上,有的能達到7-8%,更適合投資者,低成本高回報。

當然,現在的租金回報高,也不意味著就能穩賺。

其次要考慮保障租金收益的要素穩不穩。

那些突然沖到瞭房地產投資回報榜單TOP5的城市,十有八九是坑。比如現在的金邊和胡志明市,根本沒有高回報的支撐點。

租金回報穩不穩涉及的因素很多,包括城市經濟、就業情況、人口流動等,我們主要以一個都會區舉例說明。

亞特蘭大整體而言是比較符合價值投資標準的。首先這裡有很多國際知名公司,比如可口可樂、聯邦快等都把總部建在這裡:

亞特蘭大的外國公司

PS:可口可樂在這裡有個博物館,售賣各種紀念品,但要收門票費,忒小氣……

其次,中國也有不少公司在這兒經營,但他們是買地 – 建廠 – 制造商品 – 出售商品,打通瞭整個生產銷售環節。

亞特蘭大的中國公司

PS:中美貿易戰時,這些亞特蘭大的中國企業幸運地躲過一劫。

另外這裡的港口很有活力,我曾親眼看過薩凡納港的熱鬧。

當時有遠洋巨輪(主要是歐洲、南美、遠東地區的)進港,船幾乎塞滿瞭整個河道。船上裝載的貨物都堆得很高,有些船過橋的時候離橋底就剩下1-2米的距離,讓你很擔心它會不會撞到橋上。

遠洋巨輪

除瞭傳統產業之外,亞特蘭大的高新技術產業發展也不錯,在全美高新科技產業城市中排第五位,主要歸功於亞特蘭大政府對本地高科技公司的培育扶持。

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整體來看,亞特蘭大的產業豐富而且發展趨勢很好,經濟基本面站得住。

那麼什麼樣的地方不行呢?過度依賴單一產業甚至單一企業的城市,它的房地產是很有風險的。

比如底特律,汽車制造業衰敗之後,房產市場迅速崩潰。

另外,當下很多旅遊城市成瞭投資熱門,像佛羅裡達群島。那裡大部分都是度假型房產和退休養老型房產,雖然也有收益,但抗風險能力比產業結構豐富的地方會弱很多。

再說人口和就業,這兩個因素都和城市的經濟發展、產業結構息息相關。經濟發展充滿活力的地方,企業就多,工作機會和薪資待遇就好,相應的對人口的吸引力也強。

所謂長期看人口,人口凈流入的地區,房地產的長期投資價值就高。而周邊有高收入人群的,房價和租金負擔能力就好。

亞特蘭大市區夜景

以亞特蘭為例,一個傳統城市能多年保持著2%以上的人口凈流入狀態,是非常不容易的。

而且當地大部分人的年收入水平都在20W美金左右,相當於跨過瞭美國中產階層的門檻。

這批人註重生活品質,喜歡住在近郊地區,同時也能負擔起較高的房租。於是就出現瞭亞特蘭大“低門檻、高回報”的房產行情。

最後,綜合考慮各方面的細節,比如房產稅、城市規劃、開發商等。

美國房產稅一般都在1-3%,像亞特蘭大的房產稅每年平均1.07%,這就是很低的水平瞭。

至於城市規劃,亞特蘭大的城市zoning規劃就比休斯頓好很多,至少不會出現在水溝裡建房子的情況。

因為篇幅原因,其他細節就不多說瞭。提醒一點,不是選對都會區就萬事大吉瞭。都會區涵蓋的范圍很廣,大傢還是要多做功課、多考察、多對比,仔細挑選地段和項目,才能獲得好的收益。

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