房地產稅還沒落地,中國房價最高的城市就要開征空置稅瞭!

大陸在鋪天蓋地論房地產稅,香港已在籌劃它的一手房空置稅。

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香港落地空置稅!

(3月12日),根據香港日報的消息,政府已經大致完成一手房空置稅草擬法案,準備下月提交立法會討論。

根據法案:

香港將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”,相當於該單位應課差餉租值的200%,即相當於兩年的租金,且大約相等於樓價的5%。

舉個例子,一套價值1000萬元的新房,空置在6個月以上(未居住也未出租),按照樓價5%計算,則需要繳納將近50萬人民幣的稅。而且空置稅是按年征收,直到不空置為止。


千呼萬喚始出來,這個被譽為高房價的最強殺招終於落地瞭!

香港雖不及英國、法國力度,但較其他地區還是要高,一旦實行開來,估計開發商不敢再捂盤惜售。下圖是各國房屋空置征收標準:

事實上,香港要征收房屋空置稅消息早就開始傳出來瞭。


香港財政司司長陳茂波在去年 3 月就表示特區政府正考慮征收房屋空置稅,5 月份,香港特首林鄭月娥也在一場立法大會上表示政府正研究向一手住宅單位征收空置稅,並會在全面評估相關理據、可行性和公眾反應後再做決定。


6月28日,香港特區特別行政會議批準征收一手房空置稅。


而今天具體的法案終於出臺瞭,相信通過也隻是時間問題!


不過,此次香港版的空置稅隻是狹義的空置稅,隻面向一手住房,針對的是開發商的捂盤惜售。而在加拿大等地流行的廣義空置稅,則是不分一手房二手房,隻要存在空置,一體征收。


即便如此,香港這種空置稅仍有宣示意義,這意味著,特區政府認為香港這座全中國,甚至是全球房價最高的城市,房價不能再肆無忌憚的上漲瞭!

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香港的房價有多高?

其實在房屋與土地交易上,香港收稅極重,甚至可以說是政府的主要稅收來源。

就拿主要是為打擊炒房客而制定的“從價印花稅”來說(主要征收目標人群是非香港戶籍與在香港購買二套以上(包含二套)房屋的香港人)

2016年之前,稅率高達8.5%,一套1000萬的房子,從價印花稅便高達85萬。

2016年之後,為應對連續上漲的房價,香港政府將從價印花稅從8.5%直接調高到15%,幾乎翻瞭一倍。同樣是一套1000萬的房子,此前是85萬,現在要150萬元。

換句話說,僅僅隻算從價印花稅,房子買到手中,你已經雷打不動地虧損瞭15%,更何況還有差餉、地稅和物業稅等。

不過即便如此,也並不妨礙香港成為全球房價最高的城市!

香港房價已經高到讓人“求生不得、求死不能”的地步瞭!

香港平均房價從 2009 年開始逐年上升,2018 年達到瞭 13.6 萬港元(11.46 萬人民幣)/平方米,比 2009 年高出 150%。

據咨詢機構 Demographia 發佈的《2017年國際房價負擔能力報告》,在全世界被統計的 293 個城市裡,香港的房價負擔能力連續八年排名最後,負擔能力指數從 2016 年的 18.1 倍升至 19.4 倍,比排在倒數第二的悉尼高出 50%。

而且除瞭房價高之外,不同階級之間的差距也很大。

關於這個一句話就可以形容“富者房連阡陌,貧者無立錐之地”。

2017年11月21日,據萊坊報道,一位不願透露姓名的買傢在鄰近房子的“香港山頂”買瞭兩套尼克爾森山莊的房產,共計11.6億港幣。

兩房中較小的一傢以5.6億港元計算,按港幣計算,單價為每平方英尺13.2萬港元。按市場匯率折算,相當於每平方米約124.2萬元的價格!

與繁華的山頂豪宅相反,香港還有大約17萬人住在下面這劏(tang)房,一種類似棺材的房子裡。

     

而同樣是在2017年,中國最貴的樓盤——上海湯臣一品,也賣瞭一套房子,面積597平方米,售價達34.3萬元/平方米,突破中國房價紀錄。

3.57倍的差距,香港第一高價房簡直秒殺湯臣一品!

有朋友說,別光看香港的房價,看一下香港人的平均收入再說話,OK,我們來看一下:

2016年,香港工作人口的每月主要職業收入中位數為港幣15000元(約合1.3萬人民幣),也就是說一個香港人不吃不喝8年才能買得起一平米香港最貴的房子;

2016年,上海職工人均工資5939元(根據社保基數計算),一個上海職工不吃不喝4.7年才能買一平米上海最貴的房子。

雖然同樣是遙不可及,但是融哥覺的與香港樓市的“喪心病狂”相比,北上廣深似乎還有一絲溫情!

面對這種高房價和人均居住貧富差距,特區政府隻能采取房屋空置稅這種大招,來平抑一下房價。

03

作用恐怕還有限

猛藥去沉疴。

香港這次這個“空置稅”,差不多隻是“捂盤稅”。迫使開發商不要捂盤。


在一定程度上看,港府這次的“空置稅”對解決香港樓市頑疾,藥量還沒到位。

先拿“空置稅”本身來說。在全球范圍內很多國傢和地區在征收“空置稅”,這其實不光打擊囤房,也能促進房屋利用,避免社會資源浪費。

比如,法國對空置逾1年的房屋,要征收樓價10%、第2年12.5%、第3年15%的空置稅。

港府這種隻對新房征收“空置稅”的做法,讓“空置稅”變成瞭“捂盤稅”。

部分國傢或地區“空置稅”征收情況


這也是暫時無奈的妥協。

為什麼這麼說?

我們知道,香港樓市房價飛漲,除香港資金來去自由,容易受國際資本炒作外,還有更重要的原因:既得利益。

首先,就是開發商。特別是,大開發商有資金優勢,積極囤地,往往不急於蓋樓或者“蝸牛式”慢慢蓋樓,靠著土地溢價,囤地就比“捂盤”能賺到豐厚利潤。

甚至,近些年,香港地產商把這套也用到瞭大陸,開始在大陸大量“囤地”。

其實香港住宅用地隻占瞭土地總面積很小一部分

普通人的利益更直接,那就是房價。

1997年,東南亞金融風暴,導致香港樓市從1997年10月起量價“跳水式”齊跌,下面一年時間裡,房價腰斬,成交量萎縮一半以上,香港平均每位業主損失267萬港元。

這原本是香港解決樓市問題的一個好契機。1997年時,特首提出“八萬五公屋計劃”,也就是說,每年興建的公營和私營房屋單位不少於8.5萬個、10年裡全港七成的傢庭可以自置居所、輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。

但這種巨大供應量在一定程度上,進一步抑制瞭樓市。

香港樓市低迷到瞭2003年時,已經有10萬多房貸者成為“負資產者”,一些傢庭不光損失瞭首付,還要繼續還銀行房貸,有人還因此選擇瞭極端方式瞭結。

當年7月,50萬香港人上街,抗議房價下跌,要求港府救市。

於是,“八萬五公屋計劃”被擱置。

還包括港府自身。據統計,香港GDP的30%一度來自於房地產相關行業的投資及消費,港府收入也嚴重依賴土地交易、房地產相關稅收。

但是,需要指出的是,香港的空置率並不高,當地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。也就是說,房屋空置並不是香港房價上漲的主要原因,可是香港還是決定開征房屋空置稅!

問題來瞭,空置率不高的香港都開征空置稅瞭,空置率很高的中國內地會跟進嗎?

回答這個問題之前,先來看一看內地的房屋空置率有多高?

04

內地空置率高嗎?


答案是:很高!

有多高?沒有人能說出確切的數字,也沒有確切的數字,目前有以下幾種說法:

去年10月,原住建部副部長仇保興在接受媒體采訪時表示:

我國房屋空置率比較高,其中北京空置率在百分之十幾到二十,一般國際上都是5%左右。

去年6月,原中財辦副主任楊偉民在 “2018陸傢嘴論壇”演講中談到中國住房空置率問題時,他說:

之前,曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查,顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國傢還要高,日本是13%。

他沒有給出確切的數據,但按照他的說法,中國目前的空置率顯然是要高於13%的。

2018年3月,原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文說:

2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,農村房屋空置率14%。

2015年5月騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示,中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。

西南財經大學中國傢庭金融調查與研究中心發表的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告中預測:

2013年,我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%,城鎮空置房為4898萬套。


2013年六大城市空置率分別為:重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高,為23.2%。

很顯然,各路人士對我國住房空置率的預測雖然說法不一,但都認可在10%的幅度以上。

按照國際通行慣例,商品房空置率在5%—10%之間為合理區;空置率在10%—20%之間為空置危險區;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

如果按照國際通行做法,我國的空置房率確實偏高,有的數據甚至已經到瞭商品房嚴重積壓區。

換句話說,如果以香港3.7%的房屋空置率都要征收空置稅的話,那麼內地早就應該對房屋空置征收重稅瞭,那麼內地會跟進香港的舉措嗎?

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內地會效仿香港征收空置稅嗎?


大陸早就有過開征空置稅的討論。

中國大陸農村由於城市化運動,導致大量空置房現象出現,這很正常。但令人詫異的是,中國的熱點城市空置率也不低。

2013年西南財大一份調研數據顯示,中國大陸城鎮房屋空置率為22.4%,空置房屋4898萬套。其中,重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率為23.2%。

2017年,中國傢庭金融調查與研究中心發佈的報告稱,當年中國一、二、三線城市空置率分別為16.8%、22.2%和21.8%。

無論是2013年還是2017年,中國熱點城市空置率都超過瞭國際劃定的10%安全線。大陸早就應該征收空置稅。

之所以遲遲未效仿國際,開征空置稅,有人給出的理由之一是,空置房不好界定。

國際上界定之法,是根據產權人申報房屋狀態,以及房屋的水電、煤氣使用情況綜合鑒別。

這對於聰明的中國人來說,完全可以巧妙避開。

例如許多坐擁三四套房子的人,可以一個禮拜住一套,來避免其空置,甚至可以將傢人分散來住,一人住一套,同樣可以規避空置。

去年兩會期間,九三學社就曾提出建議,在內地試點空置稅,然後就沒有然後瞭。

事實上,征收空置稅的關鍵阻力不是鑒別方法,那都是技術問題,是技術問題就不是問題,最大的阻力還是地方政府的魄力。

以目前大陸城市的空置率來看,一旦開征空置稅,很有可能對高房價一劍封喉,刺破泡沫。這才是大陸遲遲不開征的關鍵。

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法律顧問:山東睿德律師事務所

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