經濟下行,人口“少子化”,樓市全面短缺時代結束!

萬科董事會主席鬱亮在集團內部的發言流出,針對現今撲朔迷離的樓市環境,他對未來樓市做瞭以下預判。

宏觀層面

觀點一:經濟下行壓力加大,“L”型走勢尚未探底。

2016年《人民日報》權威人士指出:“我國經濟下行壓力並未消除。綜合判斷,我國經濟運行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走勢。

這個L型是一個階段,不是一兩年能過去的。

今後幾年,總需求低迷和產能過剩並存的格局難以出現根本改變,經濟增長不可能像以前那樣,一旦回升就會持續上行並接連實現幾年高增長”。

過去我們聽得最多的是“觸底反彈“,我們的經歷也是“觸底反彈”。

但權威人士告訴我們,現在L型的豎線還沒有到底,一般預計到2020年左右才有可能見底。

更值得關註的問題是,L型的那一橫不知道會持續多少年,日本已經持續20年還未完全走出來。

這突破瞭我們過去的認知,與過去的經歷完全不同,房地產行業從來不能脫離經濟大勢,所以我們要深刻認識到,宏觀形勢並不樂觀。

觀點二:人口形勢面臨“少子化”挑戰。

我們的房子是賣給人使用的,如果人口減少,毫無疑問我們的需求客戶就會下降。

90後比80後人口少4,100萬,00後又比90後少3,100萬,也就是說20年間,從8歲到28歲的未來購房主力人群減少瞭7,200萬,而且10後的情況也不容樂觀。

“少子化”傾向影響著各行各業,中國所謂人口眾多的優勢,也將不再存在。

我們常說,人丁興旺才能傢族興旺。國傢、民族也是如此,任何一個國傢的經濟發展都跟人口密切相關。

關鍵的問題是,過去20年“少子化”的傾向是不可彌補的。

其實,我國的人口結構除瞭“少子化”傾向,還遇到老齡化問題、社會階層板結等問題,這些都是我們需要面對的重大問題,都會對社會和經濟產生影響。

某種意義上講,經濟大勢和人口結構比宏觀調控政策對我們行業的影響更大、更長遠。

因為宏觀調控政策的影響差不多2-3年,但經濟大勢和人口結構問題將10-20年。

行業的機會在哪裡?

觀點三:城市化進程仍在繼續,房地產仍然會維持較大規模。

我們還有大概20個點城鎮化率的空間,過去城鎮化水平還有一些水分,比如部分農民工進城務工後,還未真正轉為市民,所以城市化還有機會。

如果說第一階段城市化以農民進城打工為標志的話,現在第二階段的城市化已經開始,那就是都市圈化。

比如粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。

觀點四,不同地區、不同業態之間,不平衡不充分的問題還非常明顯。

比如住宅消費並不是整體過剩,而是有些過剩,有些還沒被滿足,這就是為什麼要“限”的原因。

關於租購並舉,購的部分已表達很充分,但租的部分才剛剛開始,人民美好生活還需要更多的內容供應和空間服務。

比如很多房子越做越漂亮,環境也越來越美,但是從空間、內容到服務,還遠遠跟不上。

所以,以都市圈化為主要特征的城市化還在進行,行業的不平衡不充分問題還很明顯,我們的機會、潛力仍然是存在的。

市場層面

觀點五,住宅全面短缺時代結束,政策層面繼續堅持“房住不炒”的基調。

今天,中國人平均住房面積超過40平米,套戶比率1.13,經過行業過去20年高速發展,住房全面短缺的問題已經基本解決。

另外過去房子有財富效應,買瞭房子可以漲價,但今天這個局面也發生瞭改變,因為“房住不炒”, 房子是用來住的,不是用來炒的。

住房的金融投資屬性會被長期抑制住,這對我們有重大影響。

房地產企業

觀點六,行業集中度上升,頭部企業間競爭激烈。

今天中國TOP3包括萬科在內的發展商共獲得13%的市場份額,超過1/8;

TOP10的發展商是28%的市場份額,超過1/4;

TOP20的市場份額為39%,TOP30為54%,TOP50為64%。

觀點七,行業的轉型絕非易事。

文章整理自“萬科周刊”《鬱亮:收斂聚焦,鞏固提升基本盤》一文

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