借名買房,房子到底是誰的?

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本期

【河北律繹律師事務所】


劉春俠律師做客《法律與生活》欄目

劉春俠


畢業於河北大學法學專業,法學學士學位,2010年執業,具有深厚的法學功底和多年的執業經驗,擔任多傢企事業單位法律顧問,提供訴訟和非訴訟法律服務,專業領域:合同糾紛、交通事故、婚姻傢庭糾紛、刑事辯護等。


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案例

各地城市出臺相關房屋政策,有些人沒有購房資格,有些人為瞭減少房屋首付壓力等原因,就選擇向親戚朋友購買指標的方式購買心儀的住房。借名買房,是指當事人約定一方以他人名義購買房屋,並將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益。而借名買房有沒有風險?借名買房能否過戶?借名買房合同是否有效?今天我們就有請劉律師為大傢來細細分析。

借名買房是什麼?

在法律上,借名買房的法律概念是什麼?

律師解答

借名買房,是指當事人約定一方以他人名義購買房屋,並將房屋登記在他人名下,借名人實際享有房屋權益。

借名買房是借名人與登記人之間的一種合同,但是《合同法》分則中沒有對借名買房合同作出具體規定,屬於無名合同,適用合同法總則的相關規定及合同分則中最相類似的有名合同的相關規定。借名人可以依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記。

借名人在什麼情況下不能要求出名人過戶?

律師解答

如果登記人因欠債,房屋被法院查封或者其他原因,例如房屋上有抵押的情況是沒有辦法辦理過戶的,還有就是涉及到法律上的善意第三人的利益可能受損的情況也不能過戶。另外如果借名買房合同因違法而無效,借名人也無法要求出名人過戶登記。

借名買房的出名人如果將其被借名購買的房屋轉讓的,轉讓的行為是否有效呢?

律師解答

出名人將登記在其名下的房屋擅自轉讓給他人,借名人以其對房屋享有實際權利為由,要求確認買賣合同無效的,法院一般不支持,但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外,即買受人如果知道房屋的實際權利人不是出名人,就屬於惡意的,就屬於惡意串通,轉讓合同無效,但要想證明這一點,對於借名人來講是非常困難的。

如果雙方沒有簽訂書面的借名買房協議,什麼樣的證據可以證明雙方之間存在借名買房關系?

律師解答

借名買房一般發生在親人或熟人之間,往往會基於信賴沒有簽訂書面合同,作為借名人,最要提供的是錄音或微信短信等記錄,證明出名人承認雙方有借名買房合同關系,如果不能提供此項證據,法院一般會從出資、房產證的持有、居住、合理解釋等方面考查雙方之間是否存在口頭借名買房合同關系。但是因為借名買房合同沒有法律明文規定,實踐中,法院內部分歧也較大,即彈性較大,有些明明符合上面的條件,法院也可能以證據不足以認定為由駁回出借名人的請求,有些稍有欠缺,法院也認定雙方之間存在借名買房合同。因此借名買房官司的訴訟方案和策略、案由的選擇非常重要,千萬不要輕視。

 

當然,涉及借名買房的法律問題很多,如:

1、借名購買房改房與上述規則不完全一致,有哪些區別;

2、借名買房往往與離婚有關,如何辦理與離婚有關的借名買房案件;

3、有的借名買房還與共有和贈與有關系,在法律關系的認定上也很復雜;

4、有的借名買房與借款有關系,如何認定;

5、還有公司以個人名義借名,或個人借公司的名字買房;

6、如果沒有購房資格,現在還能否要求過戶;

7、農村房屋的借名及借名購買小產權房。

在我國依法治國的大背景下,知法、懂法、用法可以讓我們權益得到保障,讓我們的生活更加美好。如果您生活中有法律問題的困惑,需要法律援助,可以將問題告訴我們,欄目將為您邀請專業律師解答。

聯系方式:0316-2033937

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 策劃  : 張雪、王璇 

 主持人 : 王璇 

 拍攝制作  :楊樺 

 制圖/編輯 :孟小義

 出品  : 廊坊日報社新媒體中心  

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